Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Als u een eigen woning heeft met een hypotheek, mag u de betaalde hypotheekrente aftrekken van uw belastbaar inkomen. Dit verlaagt uw belastbare inkomen en daarmee uw te betalen inkomstenbelasting. De Belastingdienst beschouwt uw woning als een bezit dat inkomen genereert — het zogenoemde eigenwoningforfait. Dit fictieve inkomen moet u bij uw belastbaar inkomen optellen.
Uw netto voordeel is het verschil tussen de hypotheekrente die u mag aftrekken en het eigenwoningforfait dat u erbij moet optellen.
Formule: Belastingvoordeel = (Betaalde hypotheekrente − Eigenwoningforfait) × Belastingtarief
Het eigenwoningforfait bedraagt in 2026 0,35% van de WOZ-waarde van uw woning (voor woningen tot circa €1.310.000).
Wat is het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat u moet opgeven omdat u een eigen woning bezit. De gedachte is dat een eigen woning u voordeel oplevert doordat u geen huur hoeft te betalen.
In 2026 bedraagt het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde van uw woning. Dit geldt voor WOZ-waarden tot circa €1.310.000. Voor hogere WOZ-waarden geldt een hoger percentage.
| WOZ-waarde woning | Eigenwoningforfait 2026 |
|---|---|
| Tot €12.500 | €0 (nihil) |
| €12.500 – €25.000 | 0,10% |
| €25.000 – €50.000 | 0,20% |
| €50.000 – €1.310.000 | 0,35% |
| Boven €1.310.000 | 2,35% over het meerdere |
Welke hypotheken komen in aanmerking?
Niet elke hypotheek geeft recht op renteaftrek. Voorwaarden zijn:
- Het gaat om een lening voor uw eigen woning (hoofdverblijf)
- De hypotheek is afgesloten na 1 januari 2013: dan moet het een annuïtaire of lineaire hypotheek zijn (dus aflossend)
- Hypotheken van vóór 2013 (bestaande hypotheken) houden hun recht op renteaftrek, ook als ze niet aflossen (bijv. spaarhypotheek, aflossingsvrije hypotheek)
⚠️ Aflossingsvrije hypotheek: Heeft u na 1 januari 2013 een nieuw of extra aflossingsvrij leningdeel afgesloten? Dan heeft u geen recht op renteaftrek voor dat deel. Neem bij twijfel contact op met uw hypotheekadviseur of ons.
Rekenvoorbeeld: hoeveel belasting bespaart u?
Stel: u heeft een woning gekocht in Zaandam met een WOZ-waarde van €340.000. Uw annuïtaire hypotheek staat op €280.000 tegen 4,2% rente. U verdient €52.000 bruto per jaar (belastingtarief box 1: 36,97%).
| Post | Berekening | Bedrag (jaar) |
|---|---|---|
| Betaalde hypotheekrente | €280.000 × 4,2% | €11.760 |
| Eigenwoningforfait | €340.000 × 0,35% | − €1.190 |
| Aftrekbaar saldo | €11.760 − €1.190 | €10.570 |
| Belastingbesparing (36,97%) | €10.570 × 36,97% | ± €3.908 per jaar |
| Maandelijkse teruggave | €3.908 ÷ 12 | ± €326 per maand |
* Indicatief rekenvoorbeeld. Uw werkelijke teruggave hangt af van uw exact betaalde rente, WOZ-waarde, belastingschijf en persoonlijke situatie. Wij berekenen het exacte bedrag voor u.
Afbouw van de hypotheekrenteaftrek
De overheid bouwt de hypotheekrenteaftrek al jaren af. Het maximale tarief waartegen u aftrek kunt claimen is beperkt tot het laagste belastingtarief van box 1: in 2026 is dat 36,97%. Dit betekent dat ook hogere inkomens (die normaal 49,50% belasting betalen) de aftrek slechts tegen 36,97% kunnen verrekenen.
Dit afbouwproces is voor de meeste belastingplichtigen inmiddels volledig doorgevoerd. In de toekomst wordt de aftrek verder beperkt, maar momenteel is 36,97% het geldende maximum.
Voorlopige teruggave aanvragen
U hoeft niet te wachten op uw jaarlijkse belastingaangifte om het belastingvoordeel te ontvangen. Via de voorlopige teruggave keert de Belastingdienst uw verwachte teruggave alvast maandelijks uit. Dat kan behoorlijk schelen in uw maandlasten.
U vraagt de voorlopige teruggave aan via mijn.belastingdienst.nl. U vult in:
- Uw verwachte hypotheekrente voor het lopende jaar
- De WOZ-waarde van uw woning
- Uw geschat inkomen
Klopt uw schatting niet? Pas de voorlopige teruggave tussentijds aan om te voorkomen dat u achteraf moet bijbetalen.
Tip voor starters: Bij uw eerste woning is de voorlopige teruggave aanvragen een van de eerste dingen die u moet doen. U bespaart zo direct al maandelijks op uw netto maandlasten — soms meer dan €200 per maand.
Welke andere kosten zijn aftrekbaar?
Naast de hypotheekrente zijn er nog andere kosten rondom uw eigen woning die u kunt aftrekken:
- Afsluitkosten hypotheek — zoals advies- en bemiddelingskosten (eenmalig aftrekbaar)
- Notariskosten voor de hypotheekakte (niet voor de koopakte)
- Taxatiekosten voor de hypotheekaanvraag
- NHG-kosten (borgtochtprovisie) — de premie voor Nationale Hypotheek Garantie
- Bouwrente — betaalde rente vóór de sleuteldatum bij nieuwbouw
Let op: verbouwingskosten, onderhoud en inrichtingskosten zijn niet aftrekbaar.
Laat uw hypotheekrenteaftrek controleren
Veel starters missen de hypotheekrenteaftrek of vullen het verkeerde bedrag in. Wij controleren uw volledige aangifte en zorgen dat u de maximale teruggave ontvangt — inclusief de voorlopige teruggave voor volgend jaar.
Handig voor een vriend of buur die recent een huis heeft gekocht? Stuur dit door.
💬 Delen via WhatsApp